Дома с приусадебными участками внутри МКАД – потенциально недооцененный формат недвижимости
Перспектива оформления в частную собственность участков под индивидуальную застройку – реальная предпосылка для переоценки рыночной стоимости недвижимости в кластерах малоэтажной застройки, расположенных на территории Москвы внутри МКАД
Так, в советское время земельные участки предоставлялись дачным кооперативам в постоянное бессрочное пользование. После изменения земельного законодательства возникла необходимость в переоформлении прав на землю. Однако в последние двадцать лет московские власти этому всячески препятствовали, отказываясь признавать частную собственность на уже застроенные участки. Определенные надежды московские «дачники» возлагали на «дачную амнистию» - однако, им так и не удалось воспользоваться упрощенными процедурами порядка приватизации земельных участков, домов и строений.
Одним из препятствий для постановки участков на кадастровый учет и регистрации права собственности стало отсутствие проектов межевания территории поселков. Их требовали предъявить суды, Департамент земельных ресурсов и другие государственные инстанции. И только в прошлом году московские власти начали активно разрабатывать такие документы. Например, недавно Архитектурно-планировочным управлением северо-восточного административного округа был разработан проект межевания квартала ДСК им. Ларина. Этот дачно-строительный кооператив был основан в 1931 году на территории Московской области, а в 1961 году включен в состав Москвы. Сейчас в поселке около 300 индивидуальных домов (в числе которых есть и уникальные проекты, разработанные известными столичными архитекторами). В поселке, расположенном в окрестностях Лианозовского парка, проживают около 1500 человек.
«Перспектива урегулирования земельно-правовых отношений с собственниками домов и приусадебных участков, расположенных на территории Москвы может существенно расширить спрос на такие объекты в обозримом будущем. Премия к текущей цене в случае благополучного разрешения земельного вопроса может составить до 15-25%», - полагает генеральный директор компании SOHO Estate Елена Первакова. Сегодня на московском рынке элитной недвижимости экспонируется несколько десятков коттеджей площадью от 300 до 1000 кв. м с земельными участками от 8 до 22 соток. По информации аналитического отдела SOHO Estate, диапазон цен - от 116 млн рублей за особняк под чистовую отделку около Лианозовского парка (на территории ДСК им. Ларина), до 542 млн рублей за коттедж площадью 560 кв. м на участке 15 соток в Серебряном Бору. В пересчете на квадратный метр – от 120 тыс. до 970 тыс. рублей (без разделения стоимости земли и дома). Для сравнения – цены на элитные квартиры в центре города сегодня достигают 1,2 млн рублей за кв. м. Негативной стороной разрешения земельного вопроса может стать кратное увеличение налогового бремени землевладельцев - особенно в свете планируемого введения налога на недвижимость.
Известные проекты малоэтажной застройки внутри МКАД